CONSEJOS DE MANTENIMIENTO
PARA
NUESTRAS VIVIENDAS
Finalizadas las inspecciones técnicas de nuestras
viviendas, la comisión de vecinos encargada de la gestión de dichas
inspecciones, hemos recogido las experiencias de las empresas que las han realizado
y elaborado este catálogo.
En él se recopilan las anomalías más comunes
detectadas, así como las soluciones que a nuestro entender y el de los propios
técnicos, son fáciles de llevar a cabo para con un mínimo esfuerzo mantener
preventiva y sistemáticamente nuestras viviendas, evitando así su deterioro.
Anomalías más frecuentes
Las hemos clasificado en tres grupos:
1. En cubierta.
2. Por humedades en muros
3. De saneamiento
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1.
En cubierta.
1.1.
Incidencia: Falta de sujeción de la pieza de remate
del conducto de chimenea.
Reparación
§ Eliminación de
rebabas y recibido de la pieza sobre el soporte mediante mortero o
preferiblemente adhesivo industrial elástico (recomendado Sika Bond T2 o
similar).
1.2.
Incidencia: Desprendimiento del revoco de chimeneas.
Reparación:
§ Picado del enfoscado deteriorado y aplicación del
nuevo enfoscado de mortero de cemento o monocapa en la superficie exterior de
la chimenea.
1.3.
Incidencia: Piezas de albardilla o “caballetes” de
remate de los muros de fachada agrietadas y/o sueltas con riesgo de
desprendimiento.
Reparación:
§ Retirada de las piezas sueltas, limpieza con espátula
de rebabas en cara inferior encuentros laterales y bordes y limpieza de la
superficie con cloro.
§ Recibido con mortero o cemento cola de las piezas.
§ Sellado de juntas entre las piezas con algún sellador
elástico (recomendado Sika Bond T2 o similar).
En el caso de pequeñas fisuras, estas
deben sellarse con el mismo sellador que en el punto anterior para evitar que penetre
el agua que es lo que más daño puede hacer, sobre todo con las heladas.
NOTA: En
cualquier caso, se recomienda después del sellado de las juntas, el
pintado de las albardillas y piedras de alfeizar de las ventanas con alguna
pintura específica que selle e impermeabilice la superficie (recomendado
SikaColor 460 o similar).
2.
Por humedades en muros
de sótanos
2.1.
Incidencia: Presencia de humedades por capilaridad en
nacimiento de muros de sótanos.
Reparación:
§ Realización de cámara bufa (*) paralela a la pared,
ventilada (**), y evitando el contacto con el muro, dejando al menos 4cm de cámara
de aire.
(*) Se denomina cámara bufa a un trasdosado paralelo
al muro de contención dotado de ventilación que en su zona inferior posee una
canaleta con pendiente adecuada, que recoge el agua filtrada y la reconduce
hacia la red de saneamiento. Esta
canaleta solo sería necesaria en caso de entrada de agua.
(**) Se ventila colocando
dos rejillas, inferior y superior en lados opuestos.
2.2.
Incidencia: Presencia de humedades por capilaridad en
nacimiento de tabique de la cámara bufa.
Reparación (dos opciones):
§ Opción 1.- Demolición y reconstrucción de la cámara
bufa interponiendo una lámina impermeable entre solera y el nacimiento del
tabique (recomendado 1cm porex alta densidad).
§ Opción 2.- Rotura de la parte baja del tabique de la
cámara bufa por tramos alternos de 60 cm. y reconstrucción de dichas partes
interponiendo una lámina impermeable entre solera y el nacimiento del tabique
(recomendado 1cm porex alta densidad).
NOTA: Se desaconseja emplear films plásticos o láminas
asfálticas para este fin debido al riego de crear un cunetón dentro de la
cámara que conduzca la humedad condensada al interior de la vivienda.
3.
De saneamiento
3.1.
Incidencia: Paredes del pozo de saneamiento
agrietadas.
Reparación:
§ Sellado de grietas con algún sellador elástico
(recomendado Sika Bond T2 o similar).
§ Una vez al año levantar tapa del pozo y comprobar su
buen funcionamiento y que se encuentre limpio de raíces. Si no es así proceder
a su limpieza
3.2.
Incidencia: Piezas del solado y/o rodapié (baldosín
catalán) fisuradas o desprendidas en terraza.
Reparación:
§ Recibido de rodapiés sueltos previa retirada de
rebabas en el soporte con mortero o cemento cola.
3.3.
Incidencia: La lámina impermeable de la cubierta está
muy envejecida
Reparación:
§ Aunque no esté dando problemas, puede darlos y en ese
caso es recomendable cambiarla entera y no parchear.
3.4.
Incidencia: Vegetación en la cubierta.
Reparación:
§ Una vez al año subir a la cubierta y proceder a la
retirada de posibles plantas que hayan aparecido, y hojas de árboles que puedan
taponar el desagüe.
3.5.
Incidencia: Jardineras de obra en terraza.
Reparación:
§ Quienes tienen jardineras de obra en terrazas y no las
tengan en uso, comprobar el buen estado de la impermeabilización y una vez
hecho esto, se recomienda tapar la jardinera con algún elemento como podría ser
una chapa de aluminio lacada en blanco, con lo que se alargaría mucho la vida
de la impermeabilización.
3.6.
Incidencia: Solados exteriores
Reparación:
§ En los solados exteriores comprobar que la lechada o
mortero de juntas se encuentre en buen estado. Si no es así proceder a
reparación ya que es una acción económica y de no hacerse se empiezan a
levantar baldosas y a romperse lo que al final se convierte en reparaciones
costosas.
3.7.
Incidencia: Fisuras en fachadas y tabiques
Reparación:
§ Siempre que se observen fisuras o grietecillas en
fachadas exteriores o tabiques interiores proceder a su tapado con
tapagrietas, sikaflex, malla (metálica,
de pvc, o fibra de vidrio) antes de pintar, ya que si no las grietas vuelven a
aparecer al poco tiempo.
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RECOMENDACIONES SOBRE
EFICIENCIA ENERGÉTICA
Aprovechando este comunicado, queremos haceros algunas
recomendaciones para mejorar la eficiencia energética de nuestras viviendas, lo
que representa un menor consumo de energía, con la consiguiente reducción de
los gases de efecto invernadero, mayor confort tanto en invierno como en verano
y un ahorro en calefacción y en aire acondicionado (el que lo tenga).
Por supuesto este ahorro dependerá de la inversión que
tengamos que hacer y por tanto requiere hacer un buen estudio del periodo de
amortización de la inversión.
Aunque nuestras viviendas están bien aisladas respecto
a la época de construcción, las exigencias de la Directiva Europea 27/2012
debido a la dependencia energética y al cambio climático han aumentado
sustancialmente, y en España ya se aplican desde la entrada en vigor del Código
Técnico de la Edificación, que afecta tanto a las nuevas edificaciones como a
las existentes.
Las exigencias de aislamiento son para toda la
evolvente del edificio, afectando a cubierta fachadas y huecos de ventanas.
Por eso en principio solo queríamos deciros que, por
las características de nuestras cubiertas invertidas, (Se denominan cubiertas
invertidas por tener el aislamiento sobre la impermeabilización quedando está
protegida y aislada, lo que contribuye a aumentar su durabilidad.) es muy fácil
y económico aumentar el aislamiento de las mismas.
El aislamiento actual de las cubiertas consiste, en
planchas de 6 cm. de espesor, de poliestireno estruido, con unión a media
madera.
Estas planchas se lastran con una capa de 5 a 8 cm. de
canto rodado (grava) para evitar que se vuelen con el viento y para protegerlas
de los rayos ultravioleta del sol, que las deteriora rápidamente, por eso
siempre que se suba a la cubierta debemos comprobar y recolocar, en su caso, la
grava que se haya podido mover al caminar sobre ella, para que siempre quede
totalmente cubierto el aislamiento.
Para aumentar el aislamiento de la cubierta basta con
colocar sobre el aislamiento actual otras planchas de poliestireno estruido de
4 ó 5 cm. de espesor retirando la grava por partes y volviendo a colocar la
grava como estaba hasta cubrir toda la superficie de la terraza. Las planchas
son muy ligeras, se cortan con cuter o sierra y se colocan fácilmente, por
tanto no se necesita una mano de obra cualificada. Lo más importante a tener en
cuenta, son las medidas de seguridad en trabajos en altura.
El coste del aislamiento estará aproximadamente en
torno a 7 ó 8 € el m2, a esto hay que sumar la mano de obra que será una
jornada de trabajo como mucho.
Es muy importante que las planchas sean de
poliestireno estruido pues al ser un aislamiento de burbuja cerrada la
absorción de agua es nula, el poliestireno expandido (porexpan) es más barato
pero no es apto para cubiertas, por su elevada absorción de agua que anula
todas las cualidades aislantes.
De los aislamientos de fachadas hablaremos más
adelante, pues son más complicados y los precios se disparan, tendremos que
estudiar las distintas soluciones, las subvenciones etc.
En San Sebastián de los Reyes, a 27 de febrero de 2015
